盈石：回顾2015商业事件之宏观政策

刚过去的2015年，一系列受到影响的宏观政策频出，为正处于同质化竞争的商业地产说明了新的发展方向。盈石集团研究中心将带上您难忘2015年巨给力的宏观政策，看他们如何为商业地产流经新的活力。

供给侧改革政策下，商业地产以盘活存量居多，回头轻资产转型2015年11月10日，习近平主持人开会中央财经领导小组第十一次会议明确提出在有助于不断扩大总需求的同时，着力强化供给外侧结构性改革，着力提升供给体系质量和效率。作为传统支柱产业之一的房地产业，习近平认为要消弭房地产库存，增进房地产业持续发展。过去由于地方政府过度倚赖土地财政，卖大饼式的城市建设预示的是粗放式的土地研发，大量商业项目一哄而上。

盈石集团研究中心统计资料找到，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量早已超过2.5亿平方米，为历史最低水平。一般情况下，商业项目的平均值地价水平、平均值修建价格皆低于住宅，低企的库存给商业地产开发商带给的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。供给侧改革的趋势之下，目前商业地产的库存必须通过市场自动调节出有清，开发商则更为必须尽早创意商业运营模式。

盈石集团继续执行董事/盈石创投基金创立合伙人何诚指出，中国商业地产早已溶解了极大的存量资产，传统投资杠杆早已缺陷效率，许多开发商被迫开始探寻或打造出运营能力力求轻资产化转型。供给侧改革促成运营商时代的来临，以盈石为代表的运营商将在盘活存量市场上充分发挥独有的竞争力，为业主方有效地构建资产价值的电子货币。全面二孩放松，儿童产业迎接消费机遇十三五规划通过后标志着中国的二孩政策确实放松了，二孩政策的放松与中国面对的人口压力不无关系。根据国家统计局数据表明，我国的少儿抚养比大幅上升，老年抚养比大幅上升。

社会中坚力量面对着上有老，下有小的存活压力困境。除了人口老龄化问题减轻，我国人口发展男女比例相当严重流失。根据国家统计局2013年抽样调查结果显示，我国0-24岁之间人口的男女比例小于110：100，远超过102-107：100之间的长时间比例。

在老龄化激化、相当严重少子化和男性人口比例过低的各种不平衡现状下，对外开放二孩政策减少新的人口引入势在必行。二孩政策的放松毫无疑问将促成儿童产业的红利效应，儿童产业步入消费机遇。

盈石集团研究中心数据表明，截至2015年3季度，儿童品牌全国性布局态势显著。以金宝贝早教为事例，其已在大陆范围除西藏外各省市自治区开办店铺。

同时，儿童日常消费为儿童品牌布局主要方向，还包括儿童教育、儿童饮食、儿童服饰、娱乐和玩具等。盈石中国商业投资控股集团董事长兼任总裁司徒文聪回应，随着全面二孩政策的放松，儿童产业未来终将步入新的增长点。对于实体商业来说，儿童客群造就的某种程度是儿童业态的消费，会见的家长也是潜在的消费群体。

因此，实体商业的关注点不不应局限于儿童，而是要不断扩大到家庭消费这一层面，最大化地获释家庭消费的潜力。商业地产的经营者也可将亲子都市微旅游的概念带入其中，充分发挥周末经济的威力，使得项目渐渐沦为家庭消费周末游玩的选用场所。

京津冀一体化推展区域商业地产发展精细化、差异化、社区化2015年4月30日，中央政治局会议审查会通过了《京津冀协同发展规划纲要》。京津冀协同规划作为高层直言的国家级区域规划，将带给巨量投资，据财政部测算，京津冀一体化未来6年必须投放42万亿元。将给房地产、建材、交运、环保等方面带给确定性投资机会。对于房地产市场的最重要组成部分商业地产来说，北京在政治、文化、国际交往、科技创新的定位下，将推展北京商业地产向精细化、差异化、社区化方向发展。

首先，作为科技创新中心，北京商业地产领域对高新科技的引进与考古有得天独厚的优势。例如，目前早已有更加多的运营商运用大数据展开新项目的精准定位，将有效地增进商业物业的精细化发展。其次，作为文化中心，北京政府每年投放大量资金用作反对大城文化事业和文化产业的发展。

目前，盈石集团研究中心统计数据表明北京购物中心占到比多达九成，购物中心同质化问题更进一步激化。文创产业未来终将沦为购物中心差异化的众多利器。盈石集团研究中心指出，京津冀三地轨道交通的先行建设，将有效地促成北京城市中心区人口向外引入加快。

随着人口结构的变化，北京商业物业市场的发展重点也将逐步向非核心商圈移往。根据盈石集团研究中心数据表明，北京未来三年的非核心商圈商业物业供应很多都是大型社区的设施商业，因此社区型商业将步入更加辽阔的市场空间。2022北京冬奥会，商旅文项目发展新的契机2015年7月31日，北京-张家口2022年冬奥会申奥顺利，区域经济发展、基础设施、周边奥运商业地产将获益于2022冬奥会。

具有中国雪都、东方达沃斯之称之为的张家口崇礼县是因本次奥运会变化仅次于的地方，在旅游商业市场需求激增的造就下，崇礼的商业基础设施建设堪称全速进行。同时，在京张主办权冬奥会和京津冀一体化的双重政策受到影响下，张家口市着力发展第三产业，经济转型效果显著。

盈石集团研究中心指出，京张牵头申奥顺利对张家口和崇礼而言，仅次于的受到影响就是交通等基础设施建设的较慢提高，基础设施的完备将推展商业、服务业和地产等行业的发展。北京沦为史上首个举行过夏、冬奥运会的城市，2008年奥运会带给的公共交通上下班便捷和体育场馆设施提高让我们受益匪浅，冬奥会将要引导冰雪热潮席卷全国。盈石集团研究中心总经理、皇家授权测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士回应，国家发改委对于京津冀三地的十三五规划与冬奥会的顺利主办权交相辉映。

未来将促成现代服务业市场需求的快速增长，并将催化剂作为服务业市场需求载体的商业地产的大力发展。期望张家口、崇礼等城市在京津冀一体化的背景下可以借冬奥会之历史机遇，优化产业结构，确实使商业地产可以做身体健康可持续发展！通州沦为北京行政副中心，产生商业新动力北京市政府的迁入以及行政副中心的定位，再行再加环球影城主题乐园要落户通州的消息，曾多次的睡城通州月沦为了人们眼中的香饽饽。通州区坐落于北京市区的东南部，距离北京最繁盛的中央商务区仅有13公里，离天安门大约20公里。

根据北京市政府印发的《新城建设行动计划》，通州区将构成九横十纵的交通网络体系，还包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5线在内的8条轨道交通将覆盖面积通州地区。通州区也沦为京津冀的交通节点城市，将更佳地利用三地资源。北京东迁的文化旅游区、文化创意产业核心区区、国际医疗区、国际的组织聚集区以及环渤海高端总部基地皆产于在通州区域内，由此可见，通州区文化、旅游、休闲娱乐等特色功能也将获得大力发展。

同时，根据北京市的规划思路，期望借行政单位的迁入可以造就中心城区人口逐步向通州移往。通州的消费基数将获得提高，对商业物业的市场需求也将获得获释。盈石集团研究中心总经理、皇家授权测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士指出，归功于政策的大力导向，通州的基础设施、消费基数都会获得更进一步提高，这也为通州未来的商业市场获取了较好的基础。随着环球影城主题乐园的动工，月冲破了通州商业市场的饕餮大餐。

未来随着产业的更进一步提高，通州区未来将会沦为北京的又一最重要商业区域。盈石集团研究中心指出，2015年受到影响政策大大实施，在一定程度上为正处于寒冬的商业地产带上去一丝暖意。其中，需要及时对政策作出反应，利用政策优势在运营上展开适当调整的企业需要脱颖而出。

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