龙岗拟用5年时间投资8.6亿元“改良”363个城中村

龙岗区将转8.6亿整治363个城中村宝安区白鱼投13.5亿升级城中村近期，在深圳市统一部署下，各区争相启动以净化、文化、绿化、美化、硬化（全称五化）为主要内容的新一轮城中村管理行动，目的借以全面提高升级城中村功能和面貌。深圳城中村管理不应留意哪些问题？龙岗如何利用新一轮城中村管理之机前进城市化、现代化、国际化？对城中村具有深入研究、曾看似《村落向城市社区的转型制度、政策与中国城市化进程中城中村的问题研究》一书的深圳市社科院社会发展研究所所长、研究员谢志岿，在拒绝接受记者采访时谈及的一些观点具备很强的救赎意义。改进政府不应引领而非全包村不像村、城不像城的城中村，仍然是深圳特别是在是原特区外改革发展的一个痛处。

如何转变这一失望局面？龙岗区近期爆出消息，该区将用5年时间对363个城中村展开深度管理，所投资金将达8.6亿元。龙岗区新一轮城中村整治的主要内容是五化，即净化、文化、绿化、美化、硬化。净化侧重对城中村的背街小巷、边角地带上和偏高地段展开全面清扫整治；美化则注重对城市主干道两侧沿线污损的城中村建筑物横向正立展开装修；绿化是指立体绿化和屋顶绿化；硬化是对城中村主要巷道展开铺设和硬底化改建；文化是所指在城中村增强设施文化元素。城中村五化管理十分适当，这是一项基础性的工作。

谢志岿指出，城中村整治却是一种改进，深圳原特区内的一些条件较好的城中村，之前早已已完成了类似于五化性质的改进。他尤其提及，原特区外各区在实行城中村整治工作中无法大包大揽，对于一些经济条件较好的城中村社区，政府部门不应起着反对和引领起到，通过政府出有一部分，社区出有一部分的方式来前进，这样不仅需要减低财政负担，更加最重要的是需要调动社区主体改进城中村的积极性，增强社区的主人翁意识。当然，对于经济条件较好的社区，政府不应全面担负起城中村社区整治的重任。

谢志岿回应，对于城中村改进工程，政府部门不应采行项目制来推展，改进后得反映出有城中村社区的自治权性，要高度重视整治后的维护保养，防止出现整治-回潮-再行整治-再行回潮怪象。改建不应硬性设施廉价微利房近十年来，谢志岿对深圳、广州、西安、郑州、武汉等地的城中村展开了深度调研，并出了一部为题《村落向城市社区的转型制度、政策与中国城市化进程中城中村的问题研究》的著作。该著作的核心观点指出，深圳的城中村不应及时改建，这对于构建城市物质形态的现代化、城市社会管理的现代化、解决问题城市治安和公共卫生等社会问题、提升城市综合竞争力等，具备十分最重要的意义。

比起于改进，改建极具彻底性，而非一定程度的修修补补。这本书是十年前出的，当时深圳显然有条件对城中村展开批量改建。

但现在来看，要大批量地前进城中村改建早已很难了，深圳错失了最差的改建时机。谢志岿谈及，以前开发商对于旧村改建兴趣不大，因为比起于拿新的地，其旧改为成本和改建周期都是短板。现在有所不同了，深圳能用的地越来越少，且比起一些偏僻的新地，部分必须改建的旧村的地理位置较佳，改建出来的商品房更加能售出低价钱。

谢志岿之所以指出深圳城中村错失了最差的改建时机，是因为很多开发商在推旧改为项目过程中，不但没为改建片区起着抽疏起到，反而大幅提高了容积率，使该片区的居住于人口徒增，片区教育、医疗、交通等公共设施资源更为紧绷。有消息称之为，一般城中村的容积率都会多达2.0，但改建后的住宅小区的容积率大多在3.0以上。

本来关外的基础设施和公共资源就比较较为紧绷，城中村改建若按照目前形势前进，关外的城市病将更为相当严重。谢志岿回应。还有一个最重要原因是，谢志岿指出城中村改建不应侧重保有城市发展的脉络，要保有城市记忆。目前的旧改为情况不过于悲观，很多项目都是拆旧建，改建后的商品房小区看上去都差不多。

现在来看，城中村无法全部拆毁修复。谢志岿回应，目前对于深圳城中村管理转型，他的观点是有机改版。有机改版是介于改建和改进之间，即对于建筑布局和建筑质量较好的城中村社区，按照市政学、城市规划习等城市功能拒绝展开深度改进；而对于布局恐慌、房屋破旧的一些城中村社区展开拆旧建。

关于拆旧建，谢志岿尤其提及不一定都转交开发商来做到。他回应，开发商广泛执着利益最大化，改建后的房子容积率都偏高，而且会过分主动为片区设施基础设施和公共服务。除了开发商外，社区集体股份公司可以联合政府辖下企业来展开旧村改建。

谢志岿指出，此举既能反映社区参予的主体作用，又能合理掌控原有改为后的容积率，以及设施完备适当的基础设施和公共服务。最差有个硬性规定，城中村改建都必需设施廉价性质的微利房。谢志岿谈及，当前深圳房价上涨，这在或许上对于更有和觅人才是有利的。

特别是在是对于一些大学毕业旋即、收益比较较低的年长群体或服务人员，他们也必须住房。在房价低企的当下，这些群体似乎买了甚至租不起高档的商品房小区。

如果城中村都拆除了，这些低收入群体将面对相当严重的居住于艰难。回应，谢志岿建议，城中村改建无论是由开发商主导，还是由社区集体股份公司或政府企业牵头主导，都不应配建廉价性质的微利房，让低收入群体有房住。

城中村改建切勿掌控容积率，同时完备适当的公共设施。另外，谢志岿还提及坪山新区探寻的整村专责模式。他指出，整村专责需要有效地防止碎片化改建，最大限度地充分发挥土地的价值。

对于该模式，龙岗区也可糅合尝试，但一定要侧重保有城市发展的脉络，要保有城市记忆。管理充分发挥租客主体意识在《村落向城市社区的转型制度、政策与中国城市化进程中城中村的问题研究》一书中，谢志岿指出，城中村无论是改进还是改建，一定要侧重建筑形态和社会形态两个层面。比起建筑形态，社会形态更加核心。

城中村本地居民通过建筑房屋出租，不必再行专门从事其他的不热门的工作，他们构成了建筑、租赁房屋和享用租金收益的亚文化。谢志岿在著作中称之为，和城市化社区比起，城中村社区不存在类似的亚文化，在道德等层面具有相当大差距。

这意味著，城中村在建筑改进、环境改进的同时，更加不应推崇社区管理。当前仅次于的问题是城中村物业管理。

谢志岿回应，还包括龙岗在内的很多原关外地区的城中村，其物业管理之前都由政府补贴，但这不是长久之计。政府一松手，有些城中村又乱了套。

他指出，政府部门应重在引领，希望引领社会企业参予城市中村物业管理，通过增强企业服务提升物业管理的收费亲率，推展城中村社区物管南北市场化。谢志岿尤其提及，城中村管理切勿唤起租客的主体意识，调动租客参予城中村管理的积极性。城中村寄居的大多是流动人员，是租客。

他们包含了城中村社区的核心群体，他们不不应游离于城中村社区建设之外。谢志岿回应，在新一轮社区管理过程中，政府部门切勿一视同仁，要增强城中村租客、外来务工者在社区管理层面的参与感。

同时，谢志岿指出不应充分发挥爱心企业、志愿者群体等社会力量参予城中村管理，让城中村充满著正能量。

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